为什么要投资加勒比地区的学生公寓市场


27 Apr
27Apr

        在全球多数国家,以大学生住宿为主的学生公寓一直是表现最强劲的房地产资产类别之一,加勒比海地区正迅速地加入到这个类别中。
        加勒比地区有不少世界级出名的大学,圣马丁岛的加勒比美国大学(AUC)、格林纳达的圣乔治大学(SGU)、安提瓜的西印度群岛大学(UWI)等,长期以来,传统的私立学校和大学教育的吸引了每年成千上万来自世界各地的国际学生。因此,加勒比地区的开发商正专注于如何满足该地区不断增长的国际学生群体的需求。无论是前往美国大学在加勒比海岛屿的校园,还是对这里出名的医学领域的圣乔治大学的仰慕,都产生了面向这一大批全日制外国学生的住所,其中的许多人愿意支付更高租金,以确保可以获得一个位置优越的优质住宿。
        这个庞大的国际学生群体为所在地的房地产市场提供了大量、稳定的、潜在的长期租户。在这个地区,许多岛屿供应一直都无法满足需求,即使到现在,仍缺乏适合外国留学生的高质量、又相对基本的住房。因此,加勒比海地区的学生公寓投资发展前景不容忽视。随着新建的学生公寓的规划日渐完善,整个加勒比地区涌现出很多极具吸引力的投资机会。格林纳达、圣马丁岛,都是加勒比海市场上目前最佳的学生公寓投资地点之一。
        持续到现在的疫情严重打击了高端学生的入住率,加勒比地区尤其依赖于海外学生,根据招生数据,来自欧美国家的学生申请量比2020年同期的水平下降了百分之二十。尽管如此,投资者仍然发现了长期机会。世邦魏理仕(CBRE)的报告指出,投资者将过去的短期问题视为潜在、不断增长的新生。投资者押注即将迎来的入读大学年龄人口的激增,及疫情后各国政府必定会采取刺激增加外国入学人数的教育战略。
        另一方面,学生公寓供应的长期短缺也加剧了租金的不断攀升。包括健身房、瑜伽馆、私人庭院、学生住宿在内的共享生活空间的所有权专业化是未来趋势的一部分,显示投资者目光最终还是投向了有收入、且在制度上运作良好的学生公寓房地产项目。
        在过去的一年中,与Covid-19有关的全球锁国对房东、租客来说都是一个痛苦的事实:根据Real Page的数据,因疫情的影响,学生公寓在2020年秋季的入住率(租赁前)约75%,比之前的2019年略有下降。一些房东承担了部分房客的成本,事实上,目前的租金价格比疫情前低了10~15%,根据格林纳达学生联合会的数据,截至今年一月,格林纳达的学生公寓有不到十分之一的学生无法全额支付房租——对此,当地政府通过让学生依靠大学、公寓托管商和私人房东的慈善支持,以减免租金或延迟付款的形式协助度过难关。
         即使将以上疫情的影响计算在内,整个2020年的格林纳达学生公寓的回报率总计也达到了4.9%,远超过对酒店度假村、别墅的回报。根据学生公寓提供商Unite Group Plc的数据,该行业还需要1万2千张床位,才能迎合所有的大一年级的国际新学生。然而,目前的施工根本无法弥补这个巨大的差距。
         对此,私募基金看到了投资机会,也加入到了对加勒比地区学生公寓市场的投资行列,将数亿美元投入到这个具有潜力、稳定收益的行业中,着眼于疫情后的高租金回报。根据房地产顾问Jones Lang Lasalle的数据,截至目前为止,近三分之一的学生公寓项目是由私募基金融资的,而在2016年至2019年间,这一比例才百分之十五。
        预计今年下半年加勒比地区的国际学生申请数量将增长18%,而相关的学生公寓的申请量也被超额认购。房地产对私募基金具有吸引力,他们已坐拥超过三千亿美元的房地产投资,现在又将目标扩大到办公室、零售和酒店之外的学生公寓领域,即使这一切目前都受到了Covid-19的影响。
        最近启动的Sunway Bhd和MBU资本为学生公寓的投资筹集到1.3亿美元,超出该基金目标的近两倍;经验丰富的地产达人Daljit和Randeesh Sandhu联手成立了Precis资本,加上Tower Brook基金,提供超过七千万美元的资金,用于支持学生公寓类别的房地产项目。
         2021年,雄心勃勃的投资野心与疫情期间学生的经历形成鲜明的对比:即使在大疫情期间,许多学生被要求在远离大学住所的隔离中生活时依然要缴足全额租金。在格林纳达的SGU,租金高达每月800~1100美元。(下图是哈特曼湾附近的Villamars学生公寓租金价格截图)

        尽管在2020-21学年遇到疫情带来的不确定性,但在许多大学,学生公寓的基本需求盘仍然很强劲,未来持续的增长机会,尤其是对于一个品牌大学而言。实际上,目前对一个大学周围住房的需求是最多的——这些学校以其雄厚的学术实力和毕业生的投资回报而著称,它们通常位于繁华的大学城里面
        而这些令人垂涎的大学通常入学需求巨大。因此,对于这些市场中的学生公寓而言,正因如此,源源不断的申请来自希望确保就读的那些高中年级学生。学生公寓的租金绝大多数都是由这些学生的父母支付的,换句话说,是有个人保证的。 住在加勒比海地区学生公寓的平均家庭收入通常超过25万美元。根据最近对格林纳达的圣乔治大学(SGU)的true blue校园进行的调查,SGU大学周边学生公寓租户的父母平均收入约为35万美元,这点已让学生公寓的开发商及投资者对未来充满乐观。
        学生公寓市场强劲的迹象之一就是预租量大。今年,学生公寓投资物业中的每一个单位都是百分之百租赁的;而且预租在2021-22学年的追踪情况也类似。很多家长不明白为何疫情期间,子女却希望尽快离开家,迫不及待地想回到学校,即使课程是在网上进行的,为什么?
        原因很简单:对于大多数学生来说,上大学最令人兴奋的一件事就是第一次离开家。这种心理在未来的十年甚至更长的日子里不会发生改变,尤其越来越现代化的学生公寓可以为学生提供优质的生活质量时。
         根据世邦魏理仕的报告,从疫情之前的2016~2019年,校园内和校外公寓的入住率都在95%左右。虽然过去一年中因疫情而关闭了一些校内住房,但这种需求只是暂时下降,它对校外公寓住房产生的唯一影响就是反而增加了需求,大多数校外公寓的空缺仍旧存在,物业的入住率保持强劲,达到94%,学生就算在隔离时不想和父母住在一起。这就是现在典型的大学生。今年的校园生活固然看起来与往年有所不同,但疫情已经教会了我们很多事情;对于大学生来说,这只会增强他们对校园新生活社交的需求。
        总体而言,目前,格林纳达沿海地区(租赁市场的中心地带)平均二百平方米的三房单位,扣除开支后,回报率为4.3%;而圣乔治大学附近五十几平方米的一房学生公寓回报率却可以总体保持在4.9%以上,考虑到这一点,就高度看好2021年及以后的格林纳达学生公寓市场。
        邻近大学,面向大海,景观极佳的学生公寓本身就是加勒比地区房产市场的稀缺资源,而圣乔治大学多数学生家庭的年收入普遍超过35万美元,对他们而言,子女上学期间(五年)不用付租金,毕业后又可售可租,如果再附送一个公民身份名额,当然是一个可长期持有、稳定、有可观利润来源的优质房地产。

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